המדריך המלא המשפטי לרכישת נדל"ן בקפריסין

מבוא

קפריסין, האי השלישי בגודלו בים התיכון, מושכת משקיעי נדל"ן בזכות מיקומה האסטרטגי, תרבותה העשירה, כלכלתה היציבה וחברותה באיחוד האירופי. עם זאת, רכישת נכס בקפריסין דורשת הבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית והתהליכים הנלווים. מדריך זה מפרט את ההיבטים המשפטיים והצעדים המעשיים לרכישת נדל"ן בקפריסין, תוך התמקדות בזכויות הקונים, התהליך המשפטי, המסים והאפשרויות להשגת תושבות או אזרחות.

המסגרת המשפטית לבעלות על נכסים

מערכת המשפט בקפריסין מבוססת על המשפט האנגלו-סקסי, המושפע מהמערכת הבריטית. סוגי הבעלות העיקריים כוללים:

• בעלות מלאה (Freehold): בעלות מוחלטת על הנכס ללא הגבלת זמן.
• בעלות חכירה (Leasehold): בעלות לתקופה מוגדרת, כפופה לתנאי החכירה.

בעלי נכסים זכאים להשתמש, ליהנות ולמכור את נכסיהם, בכפוף לחוקים המקומיים, כגון תשלום מסים ודמי תחזוקה. המערכת המשפטית מבטיחה שקיפות והגנה על זכויות הקונים והמוכרים, במיוחד באמצעות רישום חוזים במשרד הרישום.

זכאות לרכישת נכסים

• אזרחי קפריסין ואזרחי האיחוד האירופי: אין מגבלות על רכישת נכסים, והם יכולים לרכוש כל סוג של נכס ללא צורך באישור מיוחד.
• אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי: חייבים להגיש בקשה לאישור ממועצת השרים לאחר חתימת חוזה המכר. האישור ניתן בדרך כלל תוך 2-3 חודשים ואינו תנאי מוקדם לקבלת החזקה בנכס. אזרחים אלה מוגבלים לרכישת עד שני נכסים (שתי יחידות מגורים או יחידת מגורים אחת ושטח מסחרי עד 100 מ"ר), בשטח כולל של עד 4,014 מ"ר.

צעדים לרכישת נכס בקפריסין

תהליך הרכישה כולל מספר שלבים מובנים, המיועדים להבטיח עסקה בטוחה ושקופה:

1. הצעה ודמי הזמנה:
   • הקונה מגיש הצעה לרכישת נכס במחיר מוסכם.
   • משלם דמי הזמנה בלתי החזריים, בטווח של 5,000 עד 10,000 אירו, המוחזקים על ידי סוכן הנדל"ן או עורך הדין של המוכר. דמי ההזמנה מבטיחים שהנכס יוסר מהשוק לתקופה של 30-45 ימים ומחושבים כחלק ממחיר הרכישה אם העסקה מתקדמת.
2. בדיקה משפטית וייצוג משפטי:
   • מומלץ בחום למנות עורך דין המתמחה בנדל"ן בקפריסין. עורך הדין מבצע בדיקת נאותות (Due Diligence), הכוללת:
     • אימות זכויות הבעלות על הנכס.
     • בדיקת היעדר חובות, משכנתאות או שעבודים.
     • וידוא קיומם של כל האישורים, כגון רישיונות בנייה ותכנון.
     • בדיקות במשרד הרישום ובמרשם החברות (אם המוכר הוא חברה).
   • עלות השירותים המשפטיים נעה בין 2,000 ל-5,000 אירו, או 1% ממחיר הרכישה, תלוי במורכבות העסקה.
3. חתימה על חוזה המכר:
   • לאחר משא ומתן, הקונה והמוכר חותמים על חוזה המכר (Contract of Sale), הנכתב בדרך כלל באנגלית, עם אפשרות לתרגום במידת הצורך.
   • יש לשלם מס חותמת תוך 30 ימים מחתימת החוזה, בשיעורים הבאים:
     • 0% על 5,000 האירו הראשונים.
     • 0.15% על סכומים בין 5,001 ל-170,000 אירו.
     • 0.20% על סכומים מעל 170,000 אירו.
     • מס החותמת המרבי הוא 20,000 אירו.
4. רישום במשרד הרישום:
   • חוזה המכר חייב להירשם במשרד הרישום (Land Registry Office) תוך 6 חודשים מחתימתו, באמצעות טופס ΔΕ 129. רישום זה מגן על זכויות הקונה ומונע מהמוכר למכור או למשכן את הנכס מחדש.
   • בשלב זה, נדרש תשלום ראשוני של 30%-40% ממחיר הרכישה.
5. העברת מסמכי הבעלות:
   • לאחר תשלום מלא של מחיר הרכישה, המסים והעמלות, הבעלות מועברת במשרד הרישום.
   • עמלות העברה מחושבות לפי שווי הנכס, עם הנחה נוכחית של 50%:
     • 3% על 85,000 האירו הראשונים (2,550 אירו).
     • 5% על סכומים בין 85,001 ל-170,000 אירו (4,250 אירו, סך כולל 6,800 אירו).
     • 8% על סכומים מעל 170,000 אירו.
   • נכסים החייבים במע"מ פטורים מעמלות העברה.

מסים ועמלות

רכישת נכס בקפריסין כרוכה במספר מסים ועמלות:

• מע"מ: נכסים חדשים חייבים במע"מ בשיעור 19%. עם זאת, קונים המשתמשים בנכס כמגורים ראשיים למשך 10 שנים לפחות יכולים להגיש בקשה לשיעור מופחת של 5%, החל על 200 המ"ר הראשונים של הנכס.
• עמלות העברה: כמפורט לעיל, עם הנחה של 50% נכון ליוני 2025. נכסים החייבים במע"מ פטורים מעמלות אלה.
• מס חותמת: מחושב על חוזה המכר, כמפורט לעיל.
• מסי נכסים שנתיים:
  • מס עירייה: 0.1%-0.2% משווי הנכס (בהתבסס על שווי משנת 2018).
  • מס ביוב: 0.05%-0.3% משווי הנכס (בהתבסס על שווי משנת 2018).
  • עמלות איסוף אשפה: משתנות לפי גודל הנכס והעירייה, לדוגמה, כ-140 אירו לשנה לבית נופש בן 3 חדרים בפרוטארס.
• מס רווחי הון: 20% על הרווח ממכירת נכס.
• מס ירושה: בוטל מאז שנת 2001.
• מס רכוש: בוטל מאז 1 בינואר 2017.

אפשרויות תושבות ואזרחות

רכישת נדל"ן בקפריסין יכולה לשמש כשער לתושבות או אזרחות:

• תוכנית תושבות קבע: אזרחים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי יכולים לקבל תושבות קבע על ידי רכישת נכס בשווי של לפחות 300,000 אירו, בתנאי שהם עומדים בדרישות הכנסה. תוכנית זו מציעה יתרונות כמו מגורים בקפריסין ללא הגבלה.
• תוכנית אזרחות תמורת השקעה: השקעה בנדל"ן יכולה להוביל לאזרחות קפריסאית לאחר 5 שנות תושבות, המאפשרת נסיעה ללא ויזה באזור שנגן וזכויות נוספות כחברים באיחוד האירופי.

שיקולים נוספים

• ייצוג משפטי: שכירת עורך דין היא קריטית להבטחת עסקה בטוחה. עורך הדין יכול גם לסייע בהגשת בקשות לאישורים ממשלתיים, רישום חוזים והעברת בעלות.
• בדיקת שוק: מומלץ לחקור את שוק הנדל"ן בקפריסין, במיוחד באזורים פופולריים כמו לימסול, לרנקה, פאפוס וניקוסיה, שבהם הביקוש גבוה והמחירים עולים בהתמדה.
• משכנתאות: משכנתאות זמינות בריבית של 3.5%-5.5%, אך הגיל המרבי לקבלת משכנתא הוא 65.

סיכום

רכישת נדל"ן בקפריסין היא הזדמנות אטרקטיבית למשקיעים, אך דורשת הקפדה על התהליך המשפטי והבנת המסים והעמלות הכרוכים בכך. על ידי שכירת עורך דין מומחה וביצוע בדיקת נאותות, הקונים יכולים להבטיח עסקה בטוחה וחלקה. בנוסף, השקעה בנדל"ן עשויה לפתוח דלתות לתושבות או אזרחות, מה שהופך את קפריסין ליעד מושך עוד יותר.

אם אתם מחפשים דירה להשקעה בקפריסין לחצו כאן ליצירת קשר